Rendre une chambre habitable, en faire un studio autonome ou réunir deux lots : nous chiffrons, nous nous occupons des démarches et nous coordonnons tous les corps d’état. Un seul interlocuteur, un prix arrêté au contrat, et vos garanties à la clé.
+10 ans
+10 ans d’expérience dans la rénovation et la construction
+ 2000
Nous avons accompagné + de 2000 clients
48H
Délai moyen pour réaliser nos estimations
4.8/5
Note moyenne sur 342 avis vérifiés
Selon la surface de départ et ce que vous visez, le chantier n’est pas le même. Nous vous disons lequel est possible chez vous.
La chambre atteint déjà la surface requise et il s’agit de la rendre habitable et attractive : électricité reprise, coin d’eau, isolation sous rampant, rangements sur mesure. C’est le cas le plus fréquent, et le plus rapide à mener.
Un logement conforme, loué plus cher et plus vite.
Créer une vraie salle d’eau et une kitchenette là où il n’y avait qu’un point d’eau sur le palier. C’est le poste qui change tout dans le confort comme dans la valeur, et celui qui demande le plus de technique sous les toits.
Un studio indépendant, sans partie commune à partager.
Quand une chambre seule reste sous le seuil qui la rend louable, la réunir à sa voisine est souvent la seule issue. C’est ce que nous avons fait dans le 9e arrondissement, et cela suppose un passage en assemblée générale et chez le notaire.
Un logement viable, et une valeur qui ne se défait plus.
Avant de parler travaux, une seule question : votre chambre peut-elle être louée ?
Un logement décent doit offrir une pièce principale d’au moins 9 m² sous 2,20 mètres, ou un volume d’au moins 20 m³. Beaucoup de propriétaires retiennent la seconde branche et pensent qu’une chambre de 7 m² sous un plafond haut suffit. À Paris, c’est faux : le règlement sanitaire départemental impose sa propre exigence, une pièce principale de plus de neuf mètres carrés et une hauteur d’au moins 2,20 mètres. Les deux conditions se cumulent. C’est le premier point que nous vérifions, avant même de parler de travaux.
L’atelier parisien d’urbanisme a recensé un peu plus de 114 000 chambres de service à Paris, dont 85 % étaient inhabitées. Plus de la moitié mesurent entre cinq et huit mètres carrés, c’est-à-dire en dessous du seuil de décence : près de soixante mille chambres ne peuvent donc pas être louées telles quelles. Le 9e arrondissement en compte à lui seul plus de six mille cinq cents. L’agence d’urbanisme de la Ville concluait que les propriétaires et les copropriétés devraient être encouragés à procéder à des regroupements. Ces chiffres proviennent de données fiscales de 2013, publiées en 2015 : c’est la dernière étude publique disponible sur le sujet.
Atelier parisien d’urbanisme, note n° 94, novembre 2015
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4, et règlement sanitaire départemental de Paris, arrêté du 20 novembre 1979, article 40
Isolation, audit énergétique et réseaux repris, pour 80 000 € TTC, prix arrêté au contrat.
Deux chambres séparées, une cheminée condamnée, des rangements en applique et une hauteur qui tombe vite sous le rampant. Prises isolément, ni l’une ni l’autre n’atteignait le seuil qui rend un logement louable.
La réunion des deux lots crée un logement de 38 m², avec un couchage, des rangements intégrés sous pente et une isolation reprise sous rampant. La surface utile a été gagnée là où le plafond dépasse 1,80 mètre, seule zone qui compte au bail comme à l’acte.
Amener l’eau et l’évacuation sous les toits, puis installer une cuisine, coûte sensiblement le même prix quelle que soit la surface desservie. C’est ce qui explique qu’un très petit logement affiche un prix au mètre carré élevé sans être cher pour autant.
Une rénovation complète d’appartement parisien se situe autour de 900 à 1 500 € TTC le mètre carré. Sur une chambre de bonne, ce repère induit en erreur, et mieux vaut le savoir avant de comparer deux devis. Une salle d’eau créée de toutes pièces coûte le même prix qu’elle desserve huit mètres carrés ou quarante. Une cuisine aussi. Ces deux postes suffisent à eux seuls à peser plusieurs centaines d’euros par mètre carré sur une petite surface, avant même d’avoir posé une plaque de plâtre. À quoi s’ajoutent, sous les toits parisiens, l’isolation sous rampant et la manutention par un escalier de service. Notre chantier du 9e, deux chambres réunies en 38 m², est ressorti à 80 000 € TTC, isolation et audit énergétique compris. Notre chiffrage détaille chaque poste, et le prix est arrêté au contrat avant le démarrage : vous savez ce que vous payez, et pourquoi.
Salle d’eau créée de A à Z
Arrivée d’eau, évacuation, ventilation, sanitaires.
Cuisine ou kitchenette
Réseaux, meubles, électroménager encastré.
Isolation sous rampant
Le poste qui fait basculer le diagnostic énergétique.
Électricité reprise en totalité
Tableau, circuits, mise en sécurité.
Réunion des lots
Ouverture entre les chambres, reprise de cloison et de sol.
Accès et manutention
Escalier de service, étages sans ascenseur, protection des parties communes.
À Paris, le loyer est plafonné par un montant au mètre carré qui dépend du nombre de pièces, et ce plafond est nettement plus élevé pour un logement d’une seule pièce que pour un deux-pièces. Sur une surface de 38 m², fermer une chambre plutôt que de garder un volume unique fait perdre de l’ordre de deux cents euros par mois, à surface strictement égale, soit environ deux mille cinq cents euros par an. C’est une décision de conception, pas de décoration, et elle se prend avant le premier coup de crayon. Les montants applicables se vérifient sur le simulateur officiel de la Ville de Paris, mis à jour chaque année. Nous posons cet arbitrage avec vous avant de dessiner le plan.
Celle que vous mesurez n’est pas celle qui compte au bail. Nous les relevons toutes les trois.
Surface au sol
Aucune
Ce que vous mesurez en entrant. Elle n’a aucune valeur juridique et c’est celle qu’on vous annonce le plus souvent.
Surface habitable, dite loi Boutin
Sous 1,80 m, rien ne compte
Celle qui figure au bail. Elle exclut les murs, les cloisons, les gaines et toutes les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Surface privative, dite loi Carrez
Sous 1,80 m, rien ne compte
Celle qui figure à l’acte de vente d’un lot de copropriété. Même seuil de hauteur que la précédente.
| Surface | Seuil de hauteur | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Surface au sol | Aucune | Ce que vous mesurez en entrant. Elle n’a aucune valeur juridique et c’est celle qu’on vous annonce le plus souvent. |
| Surface habitable, dite loi Boutin | Sous 1,80 m, rien ne compte | Celle qui figure au bail. Elle exclut les murs, les cloisons, les gaines et toutes les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. |
| Surface privative, dite loi Carrez | Sous 1,80 m, rien ne compte | Celle qui figure à l’acte de vente d’un lot de copropriété. Même seuil de hauteur que la précédente. |
Le chantier dure deux à quatre mois. Le reste, nous nous en occupons.
1 à 3 semaines
Faisabilité et chiffrage
Relevé sur place, mesure des trois surfaces, lecture du règlement de copropriété et vérification du seuil de décence. Vous repartez avec un scénario chiffré, et la certitude que le projet tient.
1 à 6 mois
Assemblée générale, si nécessaire
Une rénovation qui reste dans vos murs ne demande aucun vote. Il devient nécessaire dès que le projet touche un mur porteur, un plancher ou l’aspect extérieur, typiquement pour réunir deux lots. Nous montons le dossier et le présentons au syndic.
1 à 2 mois
Notaire, en cas de réunion
Réunir deux lots suppose de modifier l’état descriptif de division : géomètre, acte notarié, publication. Étape sans objet si vous rénovez une seule chambre. Les tantièmes des anciens lots s’additionnent, la répartition des charges reste donc inchangée.
2 à 4 mois
Travaux
Réseaux, salle d’eau, cuisine, isolation et finitions, réunion des lots le cas échéant. Un interlocuteur unique, un prix arrêté au contrat, et les artisans coordonnés par nos soins.
Nous les vérifions avant de chiffrer et nous déposons les dossiers. Chacune porte le texte dont elle vient.
La loi interdit toute division créant un logement de moins de 14 m² et 33 m³. Ce seuil est plus exigeant que celui de la décence, et il a une conséquence heureuse : une fois deux chambres réunies en un logement viable, l’opération ne peut pas être défaite pour recréer des micro-lots. La valeur créée est durable.
Code de la construction et de l’habitation, article L126-17
Abattre une cloison purement privative ne demande en principe aucun vote, sauf mention contraire du règlement. Dès que le projet touche un mur porteur, un plancher, une partie commune ou l’aspect extérieur, l’assemblée doit l’autoriser à la majorité de tous les copropriétaires. Si le projet réunit au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à une majorité plus souple permet de ne pas perdre une année.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9, 25 b et 25-1
La modification de l’état descriptif de division est obligatoire. Elle suppose un géomètre, un acte notarié et une publication au service de la publicité foncière. Bonne nouvelle pour une réunion : les tantièmes des deux anciens lots s’additionnent, donc la répartition des charges de l’immeuble n’a pas à être recalculée.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et jurisprudence constante de la Cour de cassation
Une question revient sur chaque chantier sous les toits : peut-on passer par l’escalier principal ou l’ascenseur quand le lot est desservi par l’escalier de service ? La Cour de cassation a jugé en février 2024 qu’un copropriétaire ne peut pas se voir refuser l’accès aux parties communes générales, même s’il n’en supporte pas les charges, sauf si le règlement les qualifie expressément de parties communes spéciales. Les modalités pratiques se conviennent avec le syndic, et nous nous en chargeons.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 2024, n° 22-24.119
Une location nue ou meublée à l’année, en résidence principale du locataire, reste de l’habitation : aucune autorisation de changement d’usage n’est requise. Le bail mobilité non plus. En revanche, transformer le logement en meublé de tourisme alors qu’il n’est pas votre résidence principale suppose une autorisation avec compensation, une procédure lourde et coûteuse à Paris.
Code de la construction et de l’habitation, article L631-7, et règlement municipal de la Ville de Paris
C’est la règle qui explique qu’une chambre de douze mètres carrés au sol n’en affiche que huit au bail, et bascule ainsi sous le seuil de décence. Repositionner une cloison, reprendre une trémie ou abaisser un plancher crée de la surface juridique, pas seulement du confort. C’est souvent ce qui rend un projet possible.
Code de la construction et de l’habitation, article R156-1, et loi Carrez
