Chambres de bonne, Paris 9e
Surface
38 m²
Budget
80 000 €
Au m²
2 105 €
Guide
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Estimation
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8 min. de lecture
La méthode que nous appliquons à chaque première estimation : le bon prix au m², les critères qui font varier la fourchette, les postes à ajouter et un exemple chiffré.
Marion Delabotte
Experte travaux
Avant le premier devis, une question décide de tout : combien ? On peut y répondre sérieusement en quelques minutes, avec une méthode simple et des prix réels. Voici la nôtre, avec les prix que nous pratiquons à Bordeaux et à Paris.
En bref
Le prix au m² est le bon point de départ, à condition de choisir le bon niveau. Il ne dépend pas de la surface, mais de ce que vous refaites : les sols et les peintures, ou aussi les réseaux, la cuisine et la salle de bains, ou encore la distribution des pièces.
Rafraîchissement
Bordeaux
500 à 900 €
Paris
600 à 1 000 €
Sols, peintures, reprises ponctuelles. Distribution des pièces inchangée.
Rénovation complète
Bordeaux
900 à 1 500 €
Paris
1 000 à 1 700 €
Électricité, plomberie, cuisine, salle de bains, menuiseries, isolation.
Rénovation lourde ou haut de gamme
Bordeaux
1 500 à 2 000 €
Paris
1 700 à 2 300 €
Redistribution des pièces, reprise de toiture ou de structure, finitions haut de gamme.
Prix TTC au m², issus de nos chantiers. Paris se situe environ 10 à 15 % au-dessus de Bordeaux : une main-d’œuvre plus chère et un accès au chantier plus contraint. Les budgets par typologie (T2, T3, échoppe, haussmannien) sont détaillés sur nos pages contractant général à Bordeaux et contractant général à Paris.
Entre le bas et le haut d’une fourchette, l’écart tient à quatre critères. Passez-les en revue un par un : chacun vous pousse vers le haut ou vers le bas.
La surface
Le critère le plus sous-estimé. Une cuisine, une salle de bains, un tableau électrique coûtent presque le même prix sur 30 m² que sur 120 m² : plus la surface est petite, plus le prix au m² grimpe.
L’état de départ
Un logement habité et entretenu se place dans le bas de la fourchette. Un bien vacant depuis des années, avec ses réseaux d’origine, dans le haut.
Le niveau de finition
Sur un même projet, le choix des matériaux et des équipements fait varier le budget de plusieurs dizaines de pourcents.
Le bâti et l’accès
Pierre ancienne, secteur protégé, cinquième étage sans ascenseur, copropriété : ces contraintes pèsent sur la main-d’œuvre et sur le planning.
Surface
38 m²
Budget
80 000 €
Au m²
2 105 €
Surface
215 m²
Budget
280 000 €
Au m²
1 302 €
Une surface près de six fois plus petite, et un prix au m² bien plus élevé : dans les chambres de bonne, l’isolation, les réseaux et chaque équipement se répartissent sur quelques mètres carrés. C’est tout l’enjeu d’une rénovation de chambre de bonne à Paris : optimiser chaque mètre carré pour que l’investissement paie.
Une fois le total posé, la répartition par poste sert à deux choses : vérifier qu’un devis est cohérent, et savoir où arbitrer si le budget doit baisser. Elle n’est pas la même en appartement et en maison.
Ordres de grandeur sur une rénovation complète d’appartement. La répartition change d’un chantier à l’autre.
Lots techniques
25 à 30 %
Électricité, plomberie, ventilation. Le poste le plus lourd en appartement, et le moins visible une fois les travaux finis.
Cloisons et isolation
15 à 20 %
Plâtrerie, doublages, isolation intérieure, menuiseries intérieures.
Finitions
15 à 20 %
Peinture, revêtements de sol, carrelage et faïence.
Cuisine et salle de bains
15 à 20 %
Deux pièces qui coûtent le même prix dans un studio que dans un grand appartement.
Menuiseries extérieures
5 à 10 %
Fenêtres et portes. Souvent éligible au taux de TVA réduit.
Démolition et gros œuvre
5 à 10 %
Marginal, sauf si la structure est touchée : une ouverture de mur porteur change la donne.
En appartement, l’électricité, la plomberie et la ventilation pèsent près d’un tiers du budget. Ce sont les postes que l’on ne voit plus une fois les travaux finis, et ceux sur lesquels il ne faut pas économiser.
Ordres de grandeur sur une rénovation complète de maison. La répartition change d’un chantier à l’autre.
Enveloppe
20 à 30 %
Charpente, couverture, façades et isolation extérieure. Le poste qui distingue une maison d’un appartement.
Lots techniques
15 à 25 %
Électricité, plomberie, chauffage et ventilation.
Finitions
15 à 20 %
Peinture, revêtements de sol, carrelage et faïence.
Menuiseries extérieures
10 à 15 %
Plus nombreuses que sur un appartement, et déterminantes pour la performance thermique.
Démolition et gros œuvre
5 à 15 %
Reprises de maçonnerie, ouvertures, redistribution des espaces.
Cloisons et isolation
5 à 10 %
Plâtrerie, doublages, isolation intérieure.
En maison, l’enveloppe arrive en tête : charpente, couverture, façades et isolation extérieure. C’est elle qui distingue un budget de maison d’un budget d’appartement.
Pour faire baisser la facture, jouez sur les finitions plutôt que sur les lots techniques : un revêtement se change dans dix ans, un réseau électrique se refait rarement.
Le prix au m² couvre les travaux. Quelques postes se chiffrent à part, et ce sont eux qui font l’écart entre une estimation rapide et la facture finale. Un bon chiffrage les fait apparaître dès le départ.
Dépose et évacuation
Démolition de l’existant, protection des parties communes, évacuation des gravats. Ce sont les premières lignes qui disparaissent d’un devis trop bas.
Diagnostics avant travaux
Repérage amiante pour un bâtiment dont le permis date d’avant juillet 1997, plomb pour un logement construit avant 1949, termites dans les zones concernées.
Démarches et études
Déclaration préalable ou permis de construire, accord de la copropriété, étude de structure dès qu’un mur porteur est ouvert.
Assurance dommages-ouvrage
À la charge du maître d’ouvrage, à souscrire avant l’ouverture du chantier dès que les travaux relèvent de la garantie décennale.
Logistique et accès
Stationnement, autorisation de voirie, monte-matériaux : en centre-ville, la manutention a un coût bien réel.
Ce qui n’est pas des travaux
Mobilier, électroménager, déménagement, et le logement pendant le chantier si vous ne pouvez pas rester sur place.
La dommages-ouvrage, les garanties et les pièces à réunir avant de signer sont détaillées dans notre guide du contractant général.
Nos prix sont exprimés TTC, mais trois taux coexistent sur un même chantier. Sur un budget de rénovation, la différence se chiffre vite en milliers d’euros : un devis sérieux les ventile poste par poste.
5,5 %
Rénovation énergétique
Isolation, menuiseries performantes, pompe à chaleur. Il s’applique lot par lot, jamais à tout un chantier.
10 %
Logement de plus de 2 ans
Le taux courant en rénovation de logement, dès lors que le bien est achevé depuis plus de deux ans.
20 %
Locaux professionnels et neuf
Commerces, bureaux, extensions et surélévations. Le taux réduit ne s’y applique pas.
Rénovation complète
Surface
65 m²
Prix au m² TTC
900 à 1 500 €
Fourchette TTC
58 500 à 97 500 €
Le logement est habité, entretenu, et les finitions restent classiques : il se place dans la moitié basse. S’il faut reprendre toute l’électricité et redistribuer deux pièces, il remonte vers le haut, voire bascule dans la rénovation lourde. Ajoutez les postes de l’étape 4, et vous tenez une enveloppe solide pour décider, avant même le premier devis.
Le même raisonnement à Paris, pour un T2 de 40 m² en rénovation complète : 40 000 à 68 000 € TTC.
Une estimation sert à décider. Le prix que vous paierez, lui, se construit en trois temps, et chacun resserre la fourchette.
Sous 48 h
L’estimation
Une fourchette argumentée à partir de la surface, du type de bien et de vos envies. Gratuite et sans engagement.
2 à 4 semaines
Le chiffrage détaillé
Visite technique, relevé, puis un chiffrage poste par poste qui resserre la fourchette.
À la fin de la conception
Le prix ferme
Plans arrêtés, matériaux choisis : le prix est engagé au contrat, et il ne bouge plus.
C’est l’avantage d’un contractant général sur des devis séparés : l’aléa est porté par l’entreprise, pas par vous. Le prix signé est le prix payé, sauf si vous décidez vous-même de faire évoluer le projet. Le détail des deux organisations est dans notre comparatif contractant général ou maître d’œuvre.
Le devis le plus bas n’est pas toujours le moins cher à l’arrivée. Avant de comparer les montants, assurez-vous que les devis comparent la même chose :
Le même périmètre. Un poste absent d’un devis n’est pas un poste offert : il sera facturé plus tard.
Un détail poste par poste, avec des quantités et des unités, plutôt qu’un forfait d’une ligne.
La dépose, l’évacuation et la protection du chantier, chiffrées et non sous-entendues.
Les fournitures : gamme et référence des équipements, fourni-posé ou pose seule.
Les taux de TVA appliqués à chaque lot.
L’attestation d’assurance décennale, en cours de validité et couvrant les activités de votre chantier.
Pour lire un devis ligne à ligne, encore faut-il un point de comparaison. Des fourchettes de prix au m² qui séparent la fourniture de la pose donnent cet ordre de grandeur poste par poste, avant même d’avoir reçu la première proposition, et permettent de repérer sur quelle ligne se joue l’écart entre deux devis.
Pour aller plus loin, voyez nos conseils pour bien choisir ses artisans.
Passez de la fourchette au chiffre
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